Верховный суд (ВС) принял определение по делу Сергея Опрятина, затрагивающее важный вопрос защиты прав дольщиков при банкротстве застройщиков. В данном деле рассматривалась ситуация, где дольщик, полностью выполнивший свои обязательства по договору участия в долевом строительстве, столкнулся с тем, что его права на квартиру были оспорены из-за действий другого лица, получившего судебное решение о признании права собственности на ту же недвижимость
Решение Верховного Суда: основные тезисы.
1. Право на признание собственности. ВС подтвердил, что дольщик, который полностью оплатил свое жилье по договору, имеет право требовать передачи квартиры или, в случае невыполнения обязательств, обращаться в суд с иском о признании права собственности. Однако если другое лицо уже признало свое право на ту же квартиру через судебное решение, это создает препятствие для удовлетворения аналогичных требований первого дольщика. Такая позиция основана на общеобязательности судебных актов, согласно которым одно решение не может быть пересмотрено в пользу другого лица.
2. Отказ от прежней практики.Несмотря на то что ранее существовала практика, согласно которой судебные акты о признании права собственности считались относительными (то есть не исключали возможность предъявления новых исков другими лицами), ВС решил вернуться к более традиционному подходу. Этот шаг вызывает вопросы, поскольку прежняя практика, хоть и утратила актуальность в 2010-х годах, была более логичной с точки зрения защиты интересов всех заинтересованных сторон.
3. Альтернативные механизмы защиты прав дольщиков.Если дольщику невозможно признать право собственности на конкретную квартиру из-за наличия другого судебного решения, он все равно должен иметь возможность защитить свои права. Для этого могут быть использованы два варианта:
- Обязывание нового застройщика предоставить другую свободную квартиру.
- Возмещение рыночной стоимости спорного жилья с учетом очередности, установленной законодательством для удовлетворения требований кредиторов.
Конкретика дела Сергея Опрятина.
Сергей Опрятин заключил договор участия в долевом строительстве с компанией «ПКП «Лидер». После признания последней банкротом, обязательства по достройке дома были переданы обществу «Премьер-Инвест», которое также взяло на себя поручительство перед кредиторами «Лидера». Однако новое юридическое лицо заключило повторный договор на ту же квартиру с Ростамом Мгояном. Впоследствии Ростам Мгоян успешно получил судебное решение о признании права собственности на спорное жилье.
Когда «Премьер-Инвест» также стало банкротом, Сергей Опрятин обратился в суд с требованием признать за ним право собственности на квартиру. Хотя мировое соглашение, заключенное в рамках дела о банкротстве «Лидера», формально распространялось на его требования, апелляционная и кассационная инстанции отказали ему в удовлетворении иска, сославшись на наличие конфликтующего судебного акта в пользу Ростама Мгояна.
Позиция Верховного Суда.
ВС выразил несогласие с выводами нижестоящих судов, указав, что ошибки конкурсного управляющего или судебных органов, приведшие к невключению требований Сергея Опрятина в реестр кредиторов, не должны лишать его законных гарантий как дольщика. Таким образом, ВС направил дело на новое рассмотрение с учетом предложенных механизмов защиты прав дольщика, таких как предоставление альтернативного жилья или компенсация его стоимости.
Это решение имеет важное значение для будущей практики разрешения подобных споров и демонстрирует стремление высшей судебной инстанции обеспечить справедливое распределение прав и обязанностей между всеми участниками процесса.
