Верховный Суд РФ: Защита Прав дольщиков при банкротстве застройщиков

Банкротство застройщиков: ключевые моменты при взыскании рыночной стоимости квартиры

Фабула дела: спор о компенсации ущерба при банкротстве застройщика

В деле № А12-25803/2023 рассматривался спор между акционерным обществом Коммерческий банк «Центр-Инвест» и новым застройщиком, который принял обязательства обанкротившегося первоначального застройщика.

Участники дела :

Должник : ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест» (первоначальный застройщик).
Новый застройщик : ООО «Специализированный застройщик "Волгоградская проектно-строительная компания"».
Заемщик : Наталья Монина, которая уступила свои права требования по договору долевого участия банку «Центр-Инвест».
Кредитор : Банк «Центр-Инвест», получивший право требования квартиры № 202 после обращения взыскания на заложенное имущество.

Основные обстоятельства:

В 2016 году банк выдал кредит Наталье Мониной на покупку квартиры № 202.
В 2017 году первоначальный застройщик был признан банкротом, а его обязательства перешли к новому застройщику.
После сдачи дома в эксплуатацию банк потребовал передачи квартиры или компенсации её стоимости, но новый застройщик отказался, ссылаясь на невозможность исполнения обязательств из-за изменений в проектной документации.

Решение нижестоящих судов: отказ в исполнении требования банка

Суд первой инстанции удовлетворил иск банка «Центр-Инвест» о взыскании компенсации в размере 9,31 млн рублей , указав, что новый застройщик принял на себя все обязательства предыдущего застройщика, включая передачу жилья дольщикам.

Однако апелляционный суд и суд округа отменили решение первой инстанции, сославшись на следующие доводы:

Применение новых правил банкротства застройщиков, установленных Федеральным законом от 27 июня 2019 года № 151-ФЗ.
Исключение юридических лиц из реестра требований о передаче жилых помещений.
Необходимость рассмотрения спора в рамках дела о банкротстве первоначального застройщика.
Тем не менее, Верховный Суд РФ указал, что данные правила неприменимы к спорам, возникшим до их введения, и поддержал выводы первой инстанции.

Позиция Верховного Суда РФ: почему решения нижестоящих судов были отменены?

Верховный Суд РФ отменил решения апелляционного и окружного судов, указав на следующие ошибки:

1. Нарушение норм права :

К спорным правоотношениям применяется старая редакция Закона о банкротстве (до поправок от 27 июня 2019 года). Это подтверждается Обзором судебной практики Верховного Суда РФ за 2023 год
Банк имел право претендовать на получение жилого помещения в натуре или его денежной компенсации согласно статье 201.5 Закона о банкротстве .

2. Ответственность нового застройщика :

Новый застройщик, принявший обязательства банкрота, обязан проявить должную осмотрительность при проверке документов объекта строительства.
Если квартира не может быть передана в натуре, застройщик должен выплатить её рыночную стоимость согласно пункту 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве.

3. Непоследовательность позиции нового застройщика :

В ходе переписки с банком новый застройщик признал наличие обязательства по передаче квартиры и даже предложил замену другим помещением.
Такое поведение лишает его права ссылаться на неисполнимость судебного акта.

Юридические аспекты спора: какие нормы права были применены?

Верховный Суд РФ опирался на следующие нормы права:

Статья 201.5 Закона о банкротстве : Предусматривает возможность компенсации реального ущерба дольщику, если объект строительства не может быть передан в натуре.
Постановление Конституционного Суда РФ от 21 июля 2022 года № 34-П : Подчеркивает важность защиты прав дольщиков, особенно при участии юридических лиц в процедуре банкротства.
Статья 307 ГК РФ : Указывает, что недобросовестное поведение должно быть доказано как умышленное действие, направленное на причинение вреда кредитору.
Суд отметил, что новые правила о банкротстве застройщиков (ФЗ № 151-ФЗ) не имеют обратной силы и не могут быть применены к спорам, возникшим до их введения.

Практические выводы для застройщиков и кредиторов

На основании данного дела можно сделать следующие выводы:

1. Для новых застройщиков:

При принятии обязательств банкрота необходимо тщательно проверять всю проектную документацию и реестр требований дольщиков.
Невозможность выполнения обязательств из-за изменений в проекте не является основанием для отказа в их исполнении, если застройщик принял эти риски добровольно.

2. Для кредиторов и дольщиков:

Переуступка прав требования на квартиру не меняет правовой характер требования.
Если объект не может быть передан в натуре, кредитор вправе требовать компенсацию его рыночной стоимости.

3. Применение закона:

Новые правила о банкротстве застройщиков (ФЗ № 151-ФЗ) не распространяются на дела, возбужденные до их введения. Это гарантирует стабильность правовых отношений для всех участников процесса.

FAQ: Ответы на частые вопросы

Вопрос : Можно ли оспорить отказ нового застройщика передать квартиру?

Ответ : Да, если отказ основан на изменениях в проектной документации, которые были известны застройщику на момент принятия обязательств.

Вопрос : Какие требования можно предъявить, если квартира не достроена?

Ответ : Требования могут быть как имущественными (передача квартиры), так и денежными (компенсация стоимости). Это зависит от конкретных обстоятельств дела и положений договора долевого участия.

Вопрос : Применимы ли новые правила банкротства застройщиков к старым делам?

Ответ : Нет, новые правила не имеют обратной силы и применяются только к спорам, возникшим после их введения.

Как мы можем помочь?

Наши юристы специализируются на сложных спорах о банкротстве застройщиков и защите прав дольщиков. Мы предлагаем:

Анализ вашего случая с учетом судебной практики Верховного Суда РФ.
Подготовку документов для обжалования решений судов.
Представление интересов в судах всех инстанций, включая Верховный Суд РФ.
Если вы столкнулись с аналогичной ситуацией, запишитесь на консультацию — мы поможем вам защитить права и получить компенсацию!

Банкротство физических лиц. Услуги по банкротству.